quinta-feira, 7 de janeiro de 2016

Alugar ou comprar um imóvel?



Caros, hoje falarei sobre um tema que nos incomoda muito, moradia, eis a questão: Alugar ou comprar um imóvel??

O que eu vou apresentar nesse post vai abrir os olhos de muita gente, que pensa que aluguel é jogar dinheiro fora, Saiba que não! E tem muitas vantagens.

Vou resumir aqui, mas no final apresentarei os cálculos detalhados (tornará o post imenso eu sei).

Supondo que eu tenha do meu salário até 3 mil reais disponíveis para aportar/investir em moradia (quanto maior, mais vantajoso é alugar)

Vamos aos números
Alugar ou comprar um imóvel novo no valor de 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais)
Eu fiz uma simulação no site da Caixa para compra deste imóvel, e com a minha renda bruta de 6.500, o simulador me apresentou o seguinte cenário


CENÁRIO A

Valor do imóvel
R$ 225.000
Entrada (obrigatória)=

R$ 45.000
1ª parcela

R$ 1.915 reais (as parcelas decrescem, como vemos no anexo de memorial de cálculo)
Meses para pagar
420 (35 anos)


CENÁRIO B

Agora supondo que eu alugue o mesmo apartamento, seguindo as tendências do mercado de aluguéis, os proprietários geralmente pedem 0,5% do valor do imóvel como aluguel, vamos aos dados:

Valor do imóvel
R$ 225.000
Valor do aluguel (0,5%)
R$ 1.125


O pagamento do condomínio seria obrigatório nos dois casos, vamos considerar uma taxa de condomínio no valor de R$ 300,00

Gastos totais com Moradia após 35 anos

Após o cálculo mostrado no anexo, passando-se 35 anos, a pessoa que comprou o apartamento de R$ 225.000, teria gasto com moradia um valor de R$ 678.590,95 (inclui a compra financiada + condomínios do período)
A pessoa que apenas alugou o apartamento, seguindo tendências do mercado de aluguel = 0,5% do valor do imóvel, teria gasto com moradia o valor de R$ 630.000,00, ou seja, gastou só 48 mil reais a menos que quem comprou.

Vale ou não vale alugar então?

Chegando aqui você deve estar pensando, o cara que alugou gastou só 48 mil a menos, mas o cara que comprou adquiriu o imóvel para si após 35 anos.

Mas é agora que vem a mágica, que pode influenciar na hora da escolha, a pessoa deve ser DISCIPLINADA para guardar a diferença da Prestação x Aluguel no período, 


Se a pessoa não for capaz de poupar o dinheiro, NÃO VALE A PENA ALUGAR.

Mas para nós que somos frugais, VALE MUITO A PENA ALUGAR.

Preste atenção nos cálculos,

Gastos Mensais

CENÁRIO A

A primeira prestação do cara que comprou o apartamento é de R$ 1.915 reais + R$300 reais de condomínio, dá um total de R$ 2.215,00 gastos com moradia por mês (decrescente)


CENÁRIO B

A aluguel do cara que alugou o apartamento é de R$ 1.125 reais + R$ 300 reais de condomínio, dá um total de R$ 1.425 gastos com moradia por mês


 Capacidade de aporte

Cenário A

Como disse no começo, o cara teria 3 mil reais disponíveis, temos a conta:
 R$ 3.000 – R$ 2.215 = R$ 785 sobrando para aportar todo mês. 
Lembrando que ele precisaria já ter 45 mil reais para financiar o apartamento (exigência do banco)
Outro ponto é que o aporte do cara que financiou também aumentaria mês a mês de acordo com a diminuição da prestação no sistema de financiamento SAC, aumento gradual mas pouco coisa.



Cenário B
Dos 3 mil disponíveis, temos a conta:
 R$ 3.000 – R$1.425 = R$ 1.575 sobrando para aportar todo mês



Vamos considerar que em ambos os cenários, os aportes serão depositados em uma aplicação que tenha rentabilidade de 0,8% ao mês.


 Situação final

Ao fim de 420 meses (35 anos), teríamos a seguinte situação:


Cenário A Após 35 anos

O Cara que comprou teria um imóvel velho de 35 anos, no valor de R$278.811,41 (corrigido pela inflação de 6% ao ano)
E teria também uma quantia na conta de R$ 3.906.508,51 (3 milhões novecentos e seis mil e quinhentos e oito reais) (que não teriam o mesmo valor de compra de hoje, pois não corrigi pela inflação)
Somando o imóvel + valor da conta bancária = R$ 4.185.319,92


Cenário B após 35 anos
O cara que só alugou não teria nenhum imóvel, mas teria na conta R$  5.396.083,93  (Cinco milhões, trezentos e noventa e seis mil e oitenta e três reais)

Conclusão

O cara que só alugou tem R$ 1.210.764,01 (um milhão e duzentos e dez mil... ) a mais,

E possivelmente poderia ter morado e vivido em várias cidades, morando em imóveis diferentes (desde que fosse o mesmo valor de aluguel e condomínio). Teve mais liberdade de escolha e menos preocupações com dívidas.


Lembrando que quem comprou só terá o imóvel após pagar tudo ao banco.

Quem alugar, a qualquer tempo sempre terá mais dinheiro .


Eu fiz um ADENDO a esta postagem, acesse ela em: Custo de oportunidade






Anexo abaixo

Memorial de Cálculo 


12 comentários:

  1. Cara, essa conta é muito bonita na teoria, mas infelizmente na pratica a teoria é outra.

    Vou te dar o meu exemplo (que é o outro lado da moeda da sua conta).

    Em 2009 eu fui transferido para o Rio de Janeiro e na época fiquei na duvida de comprar ou alugar o apartamento (ja que estava indo em definitivo).

    O apartamento que eu gostei custava 180 mil na época e o aluguel era 700 reais (porque o condominio era bem caro em torno de 1300), enfim, fiz essa conta em teoria a vantagem seria alugar ao inves de comprar. Pois eu aluguei o apartamento.

    Em 2012 o aluguel passou dos 700 para 1500 e os apartamentos que em 2008 custavam 180 mil estavam custando 700 mil reais, ou seja, se eu tivesse comprado, mesmo que financiado eu teria ganho muito mais dinheiro do que os juros que eu paguei.

    Hoje nao moro mais no Rio, moro no interior de São Paulo e decidi comprar o apartamento, mesmo que financiado e sabendo que o "boom" da valorização imobiliaria ja passou e provavelmente os preços fiquem mais estagnados.

    Porque eu acho que financiar é melhor do que alugar ????

    1 - Muitas pessoas nao têm a disciplina de poupar ou reinvestir a diferença, e isso tem que ser levado em consideração.

    2 - Os preços do aluguel são reajustados com a inflação, ja o financiamento o valor é fixo e as parcelas até caem, com o passar dos anos, vc pode ir usando o saldo do FGTS para abater o montante devido e rapidamente quitar o financiamento.

    3 - COmo eu disso o aluguel é reajustado pela inflação, eu "travei" o valor da minha parcela, hoje eu pago 2000, daqui 5 anos eu pagarei 1800 isso se eu nao usar o meu FGTS para quitar o saldo e diminuir o valor da parcela, enquanto o meu salário daqui 5 anos será cerca de 40% maior que hoje (isso se o meu salário for reajustado apenas pela inflação). Um aluguel que hoje custa 2000 daqui 5 anos custará mais de 3000 (porque também será reajustado anualmente pela inflação).

    Ou seja na teoria essa conta funciona, mas na pratica, como com o financiamento vc usa o FGTS para quitar a divida, além de "travar" a parcela e o seu salário vai aumentando ano a ano e essa parcela vai se tornando cada vez mais barata.

    No meu caso, eu financei para pagar em 25 anos, mas só com o meu FGTS, sem fazer nenhum esforço adicional eu vou quitar o apartamento em 7 anos.

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    1. Realmente tem várias variáveis, como valorização do imóvel e a capacidade e disciplina de poupar da pessoa.

      Mas a expectativa para os próximos anos é que a valorização dos imóveis seja muito pequena, vide a média de valorização apurada em 2015 (foi 1,08% de valorização enquanto a inflação foi > que 10% )

      Alugar se torna uma opção sadia, sem contar a liberdade de não ter uma dívida desse tamanho, em plena crise e aumento de desemprego.

      Lembrando que se não pagar o financiamento, o banco pode tomar o imóvel.

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    2. Depende da época tb.........hj é inviável comprar....... tá um roubo........ Acho impossível ter uma valorização tão grande.. A vantagem de alugar tb é..... enquanto vc tem filho, vc precisa de uma casa grande, depois, só vc e sua esposa, vai precisar de algo menor..... Então, já se fodeu em ter que desfazer da casa......
      Mas é uma balança que a pessoa tem que colocar os pesos..... hj eu acho que o melhor é alugar......

      Até pq, para comprar o cara já teria que juntar 45k por mês, colocando esta grana para trabalhar já dá uns 400 reais por mês.......e ai vem o juros sobre juros........

      Agora imagina, vc compra a casa, e ao lado muda um fdp de um vizinho, ou a porra da sua cidade está sendo comida por políticos fdps.... para se desfazer vai ser foda.........

      Excelente post Doutor...........

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    3. Seu safado burro.
      Comprar no início da decolagem e citar valorzinho de topo, numa tremenda bolha imobiliária?
      Vai lá e financia tudo.
      Quero ver daqui alguns anos, quando os valores terem caído vigorosamente.

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  2. Fala Cara!
    Blz?

    A uns dias atrás eu acabei achando sem querer essa blogsfera referente a finanças, e coincidiu com um momento que eu buscava informação referente a investimentos, finanças inteligentes, e etc. Enfim, criei meu blog! Fiz meu primeiro post com um overview da minha situação financeira, metas para 2016, dúvidas e planos.

    Gostaria que desse um pulinho lá, e se pudesse, me adicionasse ao seu blogroll. Você já está devidamente adicionado e linkado!

    Abração e sucesso rumo a IF!

    Feliz 2016

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    1. Blz, legal! estamos juntos. adicionado ao Blog Roll

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  3. Olá!

    Sempre gostei de questionar verdades absolutas, e essa de que "Imóvel é investimento" sempre foi uma das que mais me incomodava. Seu texto é muito esclarecedor e, apesar de conter diversas variáveis, ainda continuo achando que comprar imóvel para moradia não seja um bom negócio para quem deseja a independência financeira. Não pelo menos em uma idade baixa (- de 40).

    Abraços

    Moacir

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  4. Muquirano, em que dimensão os propriotários estão conseguindo 0,5% am?
    Na esmagadora maioria das cidades, o valor orbita entre 0,2-0,3% am brutos.
    Aluguel é muito mais vantajoso.
    Somente imbecis bricklovers para dizer o contrário

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  5. Doutor muquirano muito boa a colocação estarei seguindo o seu blog se puder visitar o meu blog ficarei grato http://andreysallesjr.blogspot.com

    Mas vamos lá com toda a humildade do mundo posso dizer que em imóveis financiados é minha praia!rsrs

    Primeiro você deve verificar qual é a modalidade do financiamento? SBPE, pro cotista ? MCMV (que houve almento a partir de janeiro desse ano)
    cada modalidade é uma taxa!deve ser levada em consideração.

    segundo vai ser utilizado FGTS na entrada???? qual valor???? se no seu caso citado a pessoa possuir os 45mil ele pode dar como entrada e continuar com o recurso q ele utilizaria aplicado ? quer dar uma entrada menor porque não faz na price???

    não vou estender muito o comentário mais eu sigo os conselhos do autor de pai rico pai pobre em que NAO devemos possuir todo patrimônio alocado em um único imóvel.

    E muito complicado comparar o que tem mais vantagem pois tem n fatores . mas a experiência que eu vivo a cada dia e que mesmo com financiamento e sim mais vantajoso do que o aluguel pelo simples fato que você pode amortizar o SD o que faz com que os juros diminua ainda mais! sem falar na valorização do imóvel que pode vir. aluguel e um dinheiro perdido nunca terá ele de volta.

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  6. otimo post e opiniões opostas

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  7. Excelente post! É preciso, além de muito estudo e conhecimento, romper barreiras e quebrar paradigmas, pois bem sabemos o quanto a sociedade nos pressiona a respeito da aquisição de um imóvel, não importando os meios de como adquiri-lo.

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  8. Aluguel só vale a pena se o sujeito estiver disposto a morar em um imóvel inferior e aportar forte durante os próximos anos. Eu fiz essa meta e faltam 05 anos dos 7 estipulados para alcançar o valor do imóvel a vista.

    As vezes o maior pulo ão é de quem vai de vz e sim do que recua para dar uma salto maior.

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